COME MANDARE VIA UN INQUILINO AFFITTUARIO DALLA NOSTRA PROPRIETÀ ?

Rientrare in possesso dell'abitazione o ufficio dato in affitto prima della scadenza è possibile?


Nel contratto di affitto (sia ad uso abitativo che commerciale), la durata minima è imposta dalla legge. Le parti non possono modificare tale aspetto, tant’è che l’eventuale patto contrario alla legge è nullo.


Se però al conduttore è consentito recedere in qualsiasi momento per una giusta causa (salvo il preavviso di sei mesi), al locatore tale possibilità non è concessa; questi deve rispettare il termine di scadenza. Di qui, il frequente quesito: come mandare via un inquilino prima della scadenza? In quali circostanze il padrone di casa può disdettare il contratto di affitto per rientrare in possesso del proprio immobile?


La legge prevede alcune ipotesi, sebbene in via del tutto eccezionale, come nel caso in cui l’appartamento dovesse servire al proprietario per andarci ad abitare. Le elencheremo qui di seguito, distinguendo tra locazione ad uso abitativo (nelle sue varie forme) e locazione ad uso commerciale.


La fondamentale regola da tenere a mente è che l’unico caso in cui il proprietario può disdettare l’affitto in anticipo è solo in occasione della prima scadenza del contratto e, comunque, unicamente per specifici motivi indicati dalla legge. Non gli è consentito quindi né prima, né dopo. Se perde questo treno, per poter recedere dal contratto dovrà attendere la successiva scadenza.


In buona sostanza, al locatore non è consentito – come invece all’inquilino – interrompere il contratto a suo piacere ed in qualsiasi momento, neanche fornendo una valida giustificazione (come ad esempio l’esigenza di ristrutturare casa o di abitarla). Egli dovrà pur sempre attendere la prima scadenza. Alle successive, invece, egli può recedere liberamente, senza fornire spiegazioni e senza che la sua volontà possa essere contestata.


In quali casi quindi il proprietario può disdire l’affitto prima della scadenza?

Una volta visto che la disdetta dell’affitto può essere data solo in occasione della prima scadenza del contratto, evitando così il primo rinnovo obbligatorio, vediamo in quali casi ciò è possibile, ossia in presenza di quali motivazioni. Esse sono:

  • la necessità del locatore (o del coniuge, dei suoi genitori, dei suoi figli o dei parenti entro il 2° grado in linea retta) di abitare l’immobile oppure di adibirlo ad attivitàcommerciale, artigianale o professionale;

  • la disponibilità, da parte del conduttore, di un altro immobile nello stesso Comune da poter abitare (può essere a titolo di proprietà, di uso, di diritto di abitazione, di usufrutto);

  • il mancato utilizzo dell’immobile da parte del conduttore: è necessario che questi non occupi continuativamente l’immobile senza un giustificato motivo;

  • la ricostruzione, demolizione e trasformazione dell’edificio: si può disdire l’affitto se l’immobile locato è compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o del quale deve essere assicurata la stabilità; in uno stabile di cui sia prevista l’integrale ristrutturazione o la demolizione e radicale trasformazione in modo da realizzare nuove costruzioni; in un immobile sito all’ultimo piano di uno stabile in cui debbano essere eseguite sopraelevazioni e per ragioni tecniche sia indispensabile lo sgombero dell’immobile stesso;

  • la vendita dell’appartamento se il locatore non è proprietario di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello adibito a propria abitazione. In tal caso, però, al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.

Il locatore deve comunicare – con raccomandata a/r, pec o fax – il proprio diniego di rinnovazione al conduttore almeno 6 mesi prima della scadenza dei primi 4 o 3 anni (a seconda del tipo di contratto di locazione), a pena di decadenza; secondo la giurisprudenza, significa che la comunicazione deve pervenire al conduttore almeno 6 mesi prima della scadenza contrattuale.

Nella comunicazione di disdetta, il locatore deve specificare, a pena di nullità, su quale dei motivi sopra elencati è fondata la propria volontà di recedere, indicando altresì la data entro la quale il conduttore deve rilasciare l’immobile.


Il locatore che ha ottenuto la disponibilità dell’immobile per adibirlo ad abitazione o per esercitarvi un’attività commerciale ha 12 mesi di tempo dalla consegna dell’immobile per realizzare tale intenzione.


Se il locatore non rispetta nei termini di legge, l’intento che ha posto a base della disdetta dell’affitto, l’inquilino può fargli causa ed agire in tribunale per chiedere alternativamente:

  • il ripristino del contratto di locazione, col rimborso di tutte le spese affrontate (ad esempio, trasloco);

  • il risarcimento del danno in misura non inferiore a 36 mensilità.


Cosa succede se la locazione è di tipo commerciale?


Similmente a quanto visto per la locazione ad uso abitativo, anche in quella commerciale il locatore può recedere anticipatamente, in occasione cioè del primo rinnovo ossia dopo sei anni. Lo potrà fare, con un preavviso di 1 anno, solo per le cause indicate dalla legge. Tali cause sono:

  • adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;

  • adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di un’attività commerciale, artigianale o professionale;

  • demolire l’immobile per ricostruirlo o ristrutturarlo integralmente;

  • eseguire interventi di recupero in base ad un piano pluriennale di ristrutturazione;

  • ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conformi a quanto stabilito dai piani commerciali comunali.

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